Наверное, все ипотечные заемщики иногда задумывались над самым худшим. Можно ли потерять квартиру, взятую в кредит? Может ли банк отобрать и продать жилье? Какие сейчас действуют нормы и законы, защищающие права заемщиков?
В каких вообще случаях кредитор может потребовать выставить ипотечное жилье на продажу?
В законе об ипотеке прописан срок неплатежей, после которого банк вправе взыскивать заложенное жилье с помощью суда. Для этого заемщик должен просрочить четыре или больше платежей по кредиту за год. В 2020 году Банк России выпустил рекомендации кредиторам о том, чтобы они не требовали продажи заложенного жилья в связи с пандемией и падением доходов населения.
Клиент может самостоятельно решить продать недвижимость, чтобы расплатиться по кредиту – в таком случае банк может пойти навстречу и согласиться уладить дело до суда. Однако чаще всего кредиторы соглашаются на такой вариант лишь в том случае, если заемщик уже нашел покупателя.
Суды чаще всего принимают сторону банка, и по закону ипотечную недвижимость могут взыскать и продать с торгов, даже если она является единственным жильем. При этом заемщик обязан будет выплатить кредитору остаток всего долга с учётом процентов, а также все штрафы за просрочку платежей и расходы на рассмотрение дела в суде.
Могут ли продать ипотечную квартиру по заниженной цене?
Существует также риск того, что после продажи квартиры её цены не хватит на погашение долга. Начальная цена торгов за квартиру устанавливается в размере 80% от рыночной стоимости жилья. При этом рыночная стоимость устанавливается оценщиком еще перед тем, как жильё оформляют в залог. Если в течение первого месяца торги не состоятся, например, по причине того, что никто не покупает жилье – то будут проведены дополнительные торги. На этих торгах минимальная цена продажи упадет уже до 68% от рыночной стоимости. Если торги не увенчаются успехом и во второй раз, то кредитор забирает недвижимость себе за 60% от рыночной цены и затем пытается продать жилье самостоятельно.
Долг заемщика перед банком снижается на сумму, за которую была продана недвижимость. Если же общая выручка превышает задолженность – то заемщик получает разницу себе. Однако, с учетом снижения цены относительно рыночной стоимости, может возникнуть ситуация при которой долг окажется погашен не на 100%. В таком случае, банк будет пытаться взыскать остаток долга.
Имеет смысл просить суд провести дополнительную экспертизу стоимости жилья. Оно может подорожать за то время, что прошло с его покупки в кредит и в таком случае начальная цена торгов будет выше, что может помочь выплатить долг.
Насколько быстро продается недвижимость?
Процедура продажи жилья с торгов – достаточно долгая и проходит в несколько этапов. Первым делом происходит рассмотрение дела в суде, чаще всего – в несколько заседаний. Затем, по постановлению суда, дело переходит к приставам. Исполнительный лист передается в службу судебных приставов, которые и начнут выполнять постановление суда. Однако приставы всегда дают несколько дней на самостоятельное погашение задолженности.
Затем начинается взыскание долга приставами. Судебные исполнители первым делом пытаются списать долг с банковских счетов – и, если необходимая сумма на счетах найдется, то продажи недвижимости не будет. Если же денег на всех счетах заемщика не находится, то его имущество выставляется на торги. При этом, приставы не занимаются проведением торгов – это дело передается в Росимущество. Жилье затем выставляется на публичные торги. И если никто не покупает недвижимость, то она отходит кредитору.
При этом, всё время, которое происходит продажа имущества – заемщик может погасить долг и оставить жилье в собственности. При этом сам должник не имеет права участвовать в торгах, как и любые члены его семьи. Однако погасить сам долг можно в любой момент. Если торги не состоялись и жильё забрал себе банк, то у банка можно попробовать выкупить жилплощадь обратно. Однако закон не ограничивает банк, и он может назначить любую цену продажи или вообще отказаться продавать заёмное жилье.
Можно ли продать ипотечную недвижимость и купить другую, погасив часть долга?
Согласно закону, ипотечное жилье можно продавать только с согласия кредитора. Банки дают разрешение на продажу в основном лишь при условии того, что выручка покрывает долг полностью. При подобной сделке покупатель переводит нужную сумму банку, погашая кредит за должника. Сам же заемщик получает лишь разницу между ценой продажи и остатком долга. Этого может хватить на начальный взнос по другой, более дешевой ипотеке.
Когда происходит фактическое выселение жильцов из дома, который в ипотеке?
Несмотря на то, что люди всё еще живут и зарегистрированы в квартире или доме, жильё могут выставить на продажу. Приставы и организаторы аукциона продают недвижимость дистанционно, даже не осматривая жильё. Из-за этого зачастую потенциальные покупатели не знают о состоянии жилья и ориентируются только на адрес, площадь и планировку.
Лишь когда ипотечная недвижимость переходит к новому собственнику, он может обратиться в суд и потребовать лишения бывших владельцев права пользоваться жильем. Выселение жильцов может занять до нескольких месяцев.
Из ипотечного жилья по закону могут выселить любую категорию граждан, в том числе детей, инвалидов и пенсионеров.
Как не потерять ипотечное жилье?
В первую очередь необходимо выплачивать взносы по ипотеке регулярно и без просрочек. Если это невозможно, то по закону для заемщиков предусмотрены ипотечные каникулы. Их можно взять в случае временной потери или снижения доходов. К тому же, если платежи становятся невозможными к выплате, то стоит обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита. Зачастую с банком можно договориться на уменьшение ежемесячных взносов за счёт удлинения срока выплат. Стоит также следить за рынком предложений по ипотеке – долг можно рефинансировать в другом банке по более выгодным процентам, снизив выплаты.
Где оформить ипотеку?
Лучшие предложения от банков по ипотеке приведены здесь.